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Bauliche Veränderungen am Mietobjekt durch den Mieter rechtfertigen außerordentliche Kündigung

LG Lüneburg, Urteil vom 14.11.2012 – 6 S 80/12 aus IMR 7/2013 S. 277
Das LG Lüneburg entschied am 14.11.2012 (6 S 80/12), dass bauliche Veränderungen an dem Mietobjekt durch den Mieter wie z.B. das Entfernen einer nicht tragenden Wand ohne Zustimmung des Vermieters, eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen können.
Erlange der Vermieter jedoch Kenntnis von der baulichen Veränderung und dulde diesen Zustand zunächst über vier Jahre, so sei es treuwidrig, erst nach Ablauf dieser Zeit den Rückbau zu fordern oder eine fristlose Kündigung hierauf zu stützen.
Der Rückbau der baulichen Veränderungen werde dabei erst nach Beendigung des Mietvertrags geschuldet.

Räumungsanpruch eines Vermieters nicht automatisch durch Fortsetzung des Mietverhältnisses verwirkt

LG Berlin, Urteil vom 18.03.2013 – 67 S 498/12 aus IMR 09/2013 S. 360
Wird ein Mietverhältnis durch einen Räumungsvergleich beendet und die Mieter wohnen weiterhin in der Wohnung und bezahlen die „Miete“ zunächst regelmäßig, entsteht dadurch jedoch nicht automatisch ein neues Mietverhältnis, sodass der Vermieter bei einer weiteren nur geringfügigen Überschreitung des Zahlungstermins die Räumung aufgrund des alten Titels vollstrecken darf, urteilte das LG Berlin am 18.03.2013 (67 S 498/12).
Dabei komme ein Rechtsmissbrauch oder eine Verwirkung des Räumungsanpruchs nur in den seltenen Fällen in Betracht, wenn z.B. durch den Druck der Räumung immer wieder Zahlung, letztlich aber nicht die Räumung erreicht werden soll (vgl. AG Dorsten, Beschluss vom 30.05.2007; AG München, Beschluss vom 24.05.2006; AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Beschluss vom 17.01.2005).
Ansonsten sei der Herausgabeanspruch lediglich gehemmt, solange die pünktliche Zahlung erfolgt.
Ein Herausgabeanspruch setze jedoch die Beendigung des Mietverhältnisses voraus.
Da aber im vorliegenden Fall kein neues Mietverhältnis begründet worden sei, sei eine erneute Kündigung nicht notwendig und es könne aus dem ursprünglichen Titel vollstreckt werden.

Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unterliegt nicht den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 für die fristlose Kündigung

BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12 aus IMR 1/2013 S. 4
Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unterliegt nicht der Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB für die fristlose Kündigung, so entschied das BGH am 10.10.2012 (VIII ZR 107/12).
Dabei verlange § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters für eine ordentliche Kündigung.
Eine solche liege bereits vor, wenn der Mietrückstand mindestens eine Monatsmiete beträgt oder die Verzugsdauer mindestens einen Monat beträgt.

Kündigung wegen geschäftlichen Eigenbedarfs wirksam

BGH, Urteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 330/11 aus IMR 1/2013 S. 3
Das BGH entschied in seinem Urteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 330/11, dass eine Kündigung von Wohnraum wegen geschäftlichen Eigenbedarfs wirksam ist.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses setze voraus, dass der Vermietere vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung liefern könne.
Außerdem sei zu beachten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig sei.
Der Wunsch des Vermieters, die Wohnung für seine berufliche Tätigkeit zu nutzen, sei dabei sowohl nachvollziehbar als auch vernünftig.
Ebenso sei die geschäftliche Nutzung der Wohnung durch die Berufsfreiheit aus Art. 12 Abs. 1 GG geschützt und daher nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters.

Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen

BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12 aus IMR 6/2013 S. 233
Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, aber bei Abschluss des Vertrags noch für keinen der Beteiligten absehbar war, so urteilt das BGH in seiner Entscheidung vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12.