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Eindeutige Vereinbarung notwendig zur Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter

OLG Hamm, Urteil vom 21.12.2012 – 9 U 38/12 aus IMR 07/2013 S. 273
Um die Räum- und Streupflicht des pflichtigen Eigentümers und Vermieters auf die Mieter eines Mehrfamilienhauses zu delegieren, ist eine klare und eindeutige Vereinbarung, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellt, notwendig, entschied das OLG Hamm am 21.12.2012 (9 U 38/12).
Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines sogenannten „Schneeräumplans“ in die Briefkästen der Mieter reiche dabei nicht aus.
Weiterhin ließen sich die Verkehrssicherungspflichten des Eigentümers lediglich auf Kontroll- und Überwachungspflichten kürzen, er habe also selbst bei einer wirksamen Delegation der Räum- und Streupflicht auf die Mieter die Einhaltung des Planes zu überwachen.
Habe der Vermieter die Pflicht nicht wirksam durch eine eindeutige Vereinbarung auf die Mieter delegiert und es käme zu einem Schaden auf einer verkehrwichtigen Gehfläche, auf der bereits der übliche Verkehr einsetzte, was an Werktagen in der Regel ab 7:00 Uhr der Fall sei, so hafte für diesen Schaden der Vermieter.

Abrechnung von selbst erbrachten Hausmeisterdiensten und Gartenpflegearbeiten durch den Vermieter

BGH, Urteil vom 14.11. 2012 – VIII ZR 41/12 aus IMR 4/2013 S. 50
Ein Vermieter darf durch eigene Arbeitskräfte erbrachte Hausmeisterdienste und Gartenpflegearbeiten gemäß § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV nach den fiktiven Nettokosten eines Drittunternehmens abrechnen, so das BGH in seinem Urteil vom 14.11.2012 – VIII ZR 41/12.
Dies gelte auch für institutionelle Eigentümer, die diese Leistungen durch ihre Arbeitnehmer oder durch unselbstständige Arbeit erbringen.
Jedoch müssten die Kosten „realistisch“ sein und schlüssig dargetan werden, indem ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das Angebot des Drittunternehmens vorgelegt werden müsse und das günstigste von mehreren Angeboten gewählt werden müsse.

Mieter muss bei Mietminderung aufgrund eines Sachmangels nur konkrete Sachmängel darlegen

VerfGH Berlin, Beschluss vom 23.01.2013 – VerfGH 11/12 aus IMR 6/2013 S. 236
Der VerfGH Berlin entschied am 23.01.2013 (VerGH 11/12), dass ein Mieter, der wegen eines Mangels Mietminderung geltend macht, nur konkrete Sachmängel darlegen muss, die die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen, das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung fällt dagegen nicht in die Darlegungslast des Mieters.
Der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung sei dann durch das Gericht gegegebenfalls durch ein Gutachten zu prüfen.
Werde ein solches erhebliches Beweisangebot zum Mietmangel vom Gericht nicht berücksichtigt, so sei dies nicht mit dem verfassungsrechtlich garantierten Anspruch auf rechtliches Gehör vereinbar.

Minderung der Miete um 15% angemessen bei umfangreichen Bauarbeiten auf dem Nachbarsgrundstück

LG Berlin, Urteil vom 13.03.2013 – 65 S 321/11 aus IMR 09/2013 S. 359
Das LG Berlin entschied am 13.03.2013 (65 S 321/11), dass bei umfangreichen Bauarbeiten auf dem Nachbarsgrundstück eine Minderung der Miete um 15% bis zum Abschluss der Bauarbeiten angemessen ist.
Eine Differenzierung bezüglich einzelner Zeitabschnitte sei entbehrlich, vielmehr sei es bei umfangreichen Bauarbeiten selbst ohne konkrete Darlegung des Mieters hinsichtlich des Ausmaßes der Bauarbeiten zulässig, eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen.

Bauarbeiten in der Umgebung des Mietobjekts kein Minderungsgrund

LG Berlin, Beschluss vom 04.03.2013 – 65 S 201/12 aus IMR 8/2013 S. 320
Das LG Berlin entschied am 04.03.2013 (65 S 201/12), dass Bauarbeiten in der räumlichen Umgebung des Mietobjekts keinen zur Minderung berechtigenden Mangel darstellen, sofern diese bei Abschluss des Mietvertrags absehbar sind, selbst wenn der Vermieter den Bauzaun als ledigliche Müllbarriere deklariert hat.
Wenn zukünftige Bauarbeiten objektiv beim Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar sind und der Mieter trotzdem das Mietverhältnis eingeht, dürfe er nicht wegen Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten mindern.
Auch eine Erklärung des Vermieters, dass es sich bei dem Bauzaun lediglich um eine Müllbarriere handele, begründe keine berechtigte Hoffnung des Mieters, dass das Nachbarsgrundstück auf Dauer nicht bebaut werde und berechtige daher ebenfalls nicht zur Minderung.

Vorübergehende Lärmbelästigung aufgrund der Umleitung von Verkehrsströmen innerhalb der für Innenstadt üblichen Grenzen kein Minderungsgrund

BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12 aus IMR 3/2013 S. 92
Das BGH entschied in seinem Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12, dass die vorübergehende Lärmbelästigung aufgrund straßenbaumaßnahmenbedingter Umleitung von Verkehrsströmen keinen zur Minderung berechtigenden Mangel darstellt, wenn sie sich innerhalb der für Innenstadtlagen üblichen Grenzen halte.
Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters, dass er in einer ruhigen Wohnlage lebe, werde dabei kein Vertragsbestandteil, solange der Vermieter nicht erkennbar zustimme (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12).
Der Vermieter müsse also in irgendeiner Form zustimmen und im Vertrag oder einer Ergänzungsvereinbarung darauf reagieren.
Fehle es hieran, so liege kein Mangel vor, vor allem, wenn sich die Wohnung in der Innenstadt befinde, wo jederzeit mit Straßenbauarbeiten größereren Umfangs und längerer Dauer gerechnet werden müsse.

Fristlose Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 14.02.2013 – 8 C 192/12 aus IMR 7/2013 S. 284
Nach vorangegangener Abmahnung durch den Vermieter wegen verspäteter Mietzahlungen genügt eine weitere Zahlungsverspätung des Mieters nicht als Rechtfertigung für eine fristlose Kündigung, wenn zwischen erneuter Vertragsverletzung und Kündigungsausspruch mindestens drei Monate liegen, so entschied das AG Tempelhof-Kreuzberg am 14.02.2013 (8 C 192/12).
Nach der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 14.09.2011 – VIII ZR 301/10, genüge bei vorangegangener Abmahnung bereits eine weitere unpünktliche Mietzahlung, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen, jedoch dürfe diese nur innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntnis des Kündigungsgunds ausgesprochen werden.
Ansonsten werde angenommen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses zuzumuten sei und die Verletzung als nicht so erheblich angesehen werde.
Bei einem Zahlungsverzug von nur einem Tag handele es sich weiterhin nur um einen sogenannten „Bagatellfall“, der auch nach vorheriger Abmahnung keine ordentliche Kündigung rechtfertige.

Nachträgliches Wohlverhalten des Mieters beeinträchtigt die Kündigung nicht

LG Karlsruhe, Urteil vom 30.07.2013 – 9 S 57/13 aus IMR 09/2013 S. 361
Das LG Karlsruhe entschied am 30.07.2013 (9 S 57/ 13), dass Wohlverhalten des Mieters nach Ausspruch einer Kündigung, keinerlei Auswirkung auf die Wirksamkeit der Kündigung hat. Entscheidend sei, dass der Kündigungstatbestand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorgelegen habe.
Lediglich könne ein Festhalten am Räumungsanpruch im Einzelfall rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Ursache der Störung auf Dauer beseitigt sei.
Ist dies nicht der Fall, bleibe die Wirksamkeit der Kündigung durch das nachträgliche Wohlverhalten unberührt.