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Sozialadäquater Kinderlärm kann fristlose Kündigung begründen

Das Landgericht Hannover beschloss am 04.03.2015 - 19 S 88/14, dass auch sozialadäquater Kinderlärm eine fristlose Kündigung rechtfertigen könne.
Dafür müsse die Intensität, die Dauer und das zeitliche Auftreten des Lärms auch unter Berücksichtigung des kindlichen Spiel- und Bewegungsdrangs das zumutbare Maß überschritten haben. Dabei müsse sozialadäquater Kinderlärm nur während der Tageszeit akzeptiert werden. Halten die Lärmbelästigungen noch nach Ausspruch der Kündigung an, so bestätige dies die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Bei Leistungen für die Unterkunft kein Handeln des Sozialamtes als Erfüllungsgehilfe

LG Wiesbaden, Urteil vom 22.06.2012 – 3 S 114/11 aus IMR 3/2013 S. 97
Das LG Wiesbaden urteilte am 22.06.2012 (3 S 114/11), dass das Sozialamt nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters handelt, wenn es Leistungen für die Unterkunft übernimmt, sondern hoheitliche Aufgaben zur Grundsicherung wahrnimmt.
Das Sozialamt trete dabei nicht als Hilfsperson des Mieters auf, was Voraussetzung für einen Erfüllungsgehilfen sei, sondern der Mieter wende sich vielmehr an das Amt, um selbst die notwendigen Mittel für den eigenen Lebensunterhalt zu erhalten. Dementsprechend habe der Mieter schuldhaftes Verhalten des Jobcenters nicht zu vertreten, worunter auch Zahlungsrückstände fallen würden.

Anpassung der Vorauszahlungen durch den Mieter bei fehlerhafter Betriebskostenabrechnung

BGH, Urteil vom 06.02.2013 – VIII ZR 184/12 aus IMR 4/2013 S. 133
Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet, ist er nicht gehindert, eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auf der Grundlage des so ermittelten Abrechnungsergebnisses vorzunehmen, entschied der BGH am 06.02.2013 (VIII ZR 184/12).
Ebenso sei eine Aufrechnung des Mieteres mit einem von ihm selbst errechneten Nebenkostenguthabens zulässig.

Bürgschaft zusätzlich zur Kaution keine Übersicherung

AG Köpenick, Urteil vom 26.02.2013 – 14 C 262/12 aus IMR 7/2013 S. 282
Das AG Köpenick vertritt in seinem Urteil vom 26.02.2013 (14 C 262/12) die Auffassung, dass eine neben einer Mietkaution gestellte Bürgschaft keine Übersicherung im Sinne des § 551 BGB ist, wenn die Bürgschaft von einem Dritten freiwillig angeboten wird, um den Abschluss eines Mietvertrags mit einem einkommensschwachen Mieter erst zu ermöglichen.
Dies gelte selbst dann, wenn der Vermieter die Bürgschaft ausdrücklich vom Bürgen, nicht jedoch vom Mieter, verlangt habe.
§ 551 Abs. 1, 4 BGB greife hier nicht, da keine besonderen Belastungen für den Mieter entstünden und keine zu seinem Nachteil abweichende Vereinbarung mit ihm getroffen worden sei, sondern es einzig und allein die Entscheidung des Bürgen gewesen sei, für den Mieter einzustehen.

Verjährung des Kautionsanspruches

LG Oldenburg, Beschluss vom 11.02.2013 – 4 T 93/13 aus IMR 8/2013 S. 322
Der Anspruch eines Mieters auf Rückgewähr seiner Kaution verjährt in drei Jahren, unabhängig von der Art der geleisteten Kaution, urteilte das LG Oldenburg am 11.02.2013 (4 T 93/13).
Dabei werde die Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses noch durch eine dem Vermieter zuzubilligende Abrechnungsfrist aufgeschoben, die in der Regel auf sechs Monate festgelegt werde (vgl. OLG Celle, NJW 1985, 1715; OLG Karlsruhe, WuM 1987, 156; LG München, WuM 1996, 541).
Danach verjähre der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 15.08.2012 – XII ZR 86/11).

Übergang des Anspruches auf erstmalige Zahlung der Mietkaution auf Erwerber bei einem Eigentümerwechsel

LG Kiel, Urteil vom 24.08.2012 – 1 S 174/11 aus IMR 2/2013 S. 56
Bei einem Eigentümerwechsel gilt § 566a BGB analog und dementsprechend geht der Anspruch auf erstmalige Zahlung der Mietkaution auf den Erwerber über, so urteilte das LG Kiel am 24.08.2012 (1 S 174/11).
Zwischen Mietvertrag und Sicherheitsleistung stelle § 566a BGB eine enge Verknüpfung her, sodass ein Wertungswiderspruch darin bestünde, dass § 566a BGB alle Rechte auf den Erwerber übertrage, nur den Anspruch auf erstmalige Leistung der Kaution nicht, weshalb eine analoge Anwendung notwendig wäre.
Hierfür spreche auch das schutzwürdige Interesse des Erwerbers, genauso wie schutzwürdige Belange des Mieters nicht tangiert wären, da der Mieter darauf bestehen könne, dass das Geld getrennt vom Vermögen des Vermieters insolvenzsicher angelegt werde.

Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreperaturen unwirksam

BGH, Urteil vom 29.05.2013 – VIII ZR 285/12 aus IMR 8/2013 S. 316
Eine Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreperaturen nach Beendigung eines Wohnraummietvertrages, die als Berechnungsgrundlage einen Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts annimmt, ist gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, entschied das BGH in seinem Urteil vom 29.05.2013 (VIII ZR 285/12).
Eine solche Klausel benachteilige den Mieter unangemessen, da im Rahmen der Inhaltskontrolle einer solchen formularartigen Klausel die kundenfeindlichste Auslegung anzuwenden sei und dabei dem Kostenvoranschlag eine verbindliche Wirkung zukomme und es dem Mieter verwehrt sei, hiergegen Einwendungen zu erheben, selbst wenn ein unzutreffend hoher Renovierungsaufwand zu Grunde gelegt worden sei oder überhöhte Preise angesetzt worden sein.
Dementsprechend sei die gesamte Quotenabgeltungsklausel unwirksam.

Klausel zum grundsätzlichen Verbot der Haltung von Haustieren in Mietverträgen unwirksam

BGH, Urteil vom 20.03.2012 – VIII ZR 168/12 aus IMR 6/2013 S. 231
Eine allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, „keine Hunde und Katzen zu halten“, ist nach § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, so entschied das BGH in seinem Urteil vom 20.03.2012 – VIII ZR 168/12.
Ob die Haltung eines Hundes zum vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 BGB gehöre, sei durch eine Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen sowohl der Mietvertragsparteien als auch anderer Hausbewohner und Nachbarn zu ermitteln.
Eine Klausel, die Hunde- und Katzenhaltung aber grundsätzlich verbiete, gestatte eine solche auch dann nicht, wenn die Interessensabwägung zugunsten des Mieters ausgehe und benachteilige diesen daher unangemessen.