Rechtsanwälte Hecker + Simonis in Herford: Urteile und Entscheidungen zum Mietrecht

Aktuell: Mietrecht

 

 

Inhalt:

 

 

Mietkaution muss treuhänderisch angelegt werden

 

Vermieter müssen die erhaltene Mietkaution nicht nur getrennt vom sonstigen Vermögen, sondern auch von vornherein treuhänderisch anlegen, entschied der Bundesgerichtshof am 09.06.2015 - VIII ZR 324/14.

Wird die Kaution nicht auf ein offen ausgewiesenes Sonderkonto hinterlegt, so sei sie nicht sicher vor Forderungen gegen den Vermieter als Kontoinhaber. Dies liefe der Absicht des Gesetzgebers entgegen. Das Pfandrecht des Kreditinstituts könne nur bei einer Offenlegung des Treuhandcharakters bei Kontoeröffnung ausgeschlossen werden, sodass eine nachträgliche Änderung die gesetzlichen Forderungen ebenfalls nicht erfülle.

Der Anspruch auf eine Anlage der Kaution entsprechend den gesetzlichen Vorgaben bleibe dabei bis zur Rückgewähr der Kaution bestehen. Kommt der Vermieter dem Anspruch auf eine korrekte Anlage der Kaution nicht nach, habe der Mieter zudem ein Zurückbehaltungsrecht.

 

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Eigenbedarfskündigung: Bei Mischmietverhältnis genügt Eigenbedarf für Wohnräume

 

Der Bundesgerichtshof urteilte am 01.07.2015 - VIII ZR 14/15, dass es für eine wirksame Eigenbedarfskündigung bei einem Mischmietverhältnis genügt, wenn Eigenbedarf für die Wohnräume besteht.

Gewerberäume unterlägen nicht dem Schutz des sozialen Mietrechts und könnten ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Eine einheitliche Kündigung sei jedoch notwendig.

 

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Rückforderung überzahlter Miete möglich bei zu kleiner Wohnung

 

Weicht die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche ab, so könne die Miete gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert werden und überzahlte Miete zurückgefordert werden. Dies entschied das Landgericht Berlin am 13.03.2015 - 65 S 477/14.

Dabei liege auch bei einer "ca."-Angabe ein Mangel vor und die Ortsüblichkeit der Miete sei irrelevant, da die vertragliche Vereinbarung Vorrang habe. Die Verjährung beginne erst mit Schluss des Jahres, in dem Kenntnis von der abweichenden Größe erlangt wurde.

Zahlt das Jobcenter die Miete, sei trotzdem der Mieter zur Rückforderung berechtigt, weil das Jobcenter Leistungen an den Mieter erbringe und der Vermieter nur Empfangsberechtigter sei.

 

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Zustimmung zur Mieterhöhung durch einmalige Zahlung

 

Das Amtsgericht Osnabrück beschloss am 17.03.2015 - 42 C 734/15, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen bereits die einmalige Zahlung der erhöhten Miete als Zustimmung zu werten sei.

Die Zahlung sei als konkludente Willenserklärung zu sehen und somit als Zustimmungserklärung, die nicht zwingend schriftlich erklärt werden müsse, zu bewerten.

 

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Mieter muss mit Rutschgefahr bei gewischtem Treppenhaus rechnen

 

Ein Mieter könne nicht einen jederzeit trockenen Fußboden im Treppenhaus erwarten und daher keinen Schadensersatz fordern, sofern er auf gewischtem Boden ausrutscht. So entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf am 07.11.2014 - 24 U 155/14.

Der Mieter müsse damit rechnen, dass der Fußboden durch Reinigungsarbeiten oder auch unplanmäßig, z.B. durch nasses Schuhwerk, feucht sein kann und dementsprechend sein Verhalten anpassen. Daher habe der Vermieter auch nicht die Pflicht, ein Schild aufzustellen, das auf die Rutschgefahr hinweist.

 

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Anbau von Balkonen zu dulden

 

Das Landgericht Berlin urteilte am 07.05.2015 - 63 S 183/14, dass ein Mieter den Anbau eines Balkones zu dulden habe.

Dies gelte selbst dann, wenn keine vorherige Ankündigung des Anbaus erfolgte, da der Mieter zur sofortigen Duldung des Balkons verpflichtet sei. Auch die Verlegung eines Heizkörpers stelle keine unzumutbare Härte dar.

Eine bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandene zweite Zugangstür sei jedoch wiederherzustellen, auch wenn die Tür im Mietvertrag nicht erwähnt wurde.

 

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Kündigung wegen beleidigender E-Mail gegenüber Mitarbeitern/Prozessbevollmächtigten des Vermieters

 

Eine herabwürdigende, ehrverletzende E-Mail des Mieters berechtige den Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung, beschloss das Landgericht Frankfurt/Main am 22.07.2015 - 2-11 S 103/15.

Der Vermieter habe in solchen Fällen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dies gelte auch dann, wenn der Prozessbevollmächtigte oder Mitarbeiter des Vermieters herab gewürdigt wurden.

 

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Kein Rückbauanspruch bei Duldung von Umbauten

 

Das Landgericht Berlin urteilte am 20.04.2015 - 18 S 92/14, dass ein Vermieter keinen Anspruch auf den Rückbau ungenehmigter Umbauten habe, wenn er diese Umbauten geduldet hat.

Hat der Vermieter die Umbauten längere Zeit ohne Widerspruch hingenommen, so sei ein Beseitigungsverlangen treuwidrig und damit nicht zulässig.

 

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Keine Fristwahrung bei Nebenkostenabrechnung anhand fiktiver Werte

 

Erstellt der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung anhand von fiktiven Werten, wie den Zahlen aus dem Vorjahr, werde die Frist aus § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB nicht gewahrt. Dies entschied das Landgericht Bonn am 08.01.2015 - 6 S 138/14.

 

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Keine weiteren Mieterhöhungsmöglichkeiten bei Staffelmietvereinbarung

 

Das Landgericht Krefeld urteilte am 15.04.2015 - 2 S 52/14, dass eine weitere Mieterhöhungsmöglichkeit während der Laufzeit einer Staffelmiete ausgeschlossen sei. Dies ergebe sich aus den §§ 558 bis 559b BGB.

Enthalten die AGB einen allgemeinen Hinweis und eine besondere Regelung zur Mieterhöhung, so sei die besondere Regelung anzuwenden.

 

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Schönheitsreparaturklauseln bei unrenovierten Wohnungen unwirksam

 

Der Bundesgerichtshof urteilte am 18.03.2015 - VIII ZR 185/14, dass Schönheitsreparaturklauseln bei unrenovierten Wohnungen generell unwirksam seien.
Dies gelte allerdings nicht, wenn der Vermieter einen Ausgleich zahlt. Eine halbe Monatsmiete bei einer Drei-Zimmer-Wohnung stufte der BGH dabei als nicht ausreichend ein.

Eine Klausel, die nicht zwischen renovierter und unrenovierter Wohnung unterscheide, sei nicht zwangsläufig unwirksam. Der Mieter muss vielmehr beweisen, dass die Wohnung als unrenoviert gilt. Entscheidend sei dabei, ob die Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

 

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Schönheitsreparaturklauseln: Unwirksamer Einzelaspekt führt zur Unwirksamkeit der kompletten Klausel

 

Ist ein Einzelaspekt einer Schönheitsreparaturklausel unwirksam, so führe dies zur Unwirksamkeit der kompletten Regelung, so entschied der Bundesgerichtshof am 18.03.2015 - VIII ZR 21/13.

Die im Mietvertrag auferlegte Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen sei eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht. Daher sei die gesamte Vornahmeklausel unwirksam, wenn nur ein Einzelaspekt unwirksam ist. Dies gilt auch für Fälle, in denen die einheitliche Pflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln geregelt ist.

 

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Zeitpunkt der Gutschrift auf Vermieterkonto für rechtzeitige Mietzahlung entscheidend

 

Das Landgericht Freiburg urteilte am 28.04.2015 - 9 S 109/14, dass es für eine rechtzeitige Mietzahlung auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Vermieterkonto ankäme.

Nach Auffassung des Gerichts sei die Richtlinie 2000/35/EG vom 29.06.2000 (Zahlungsrichtlinie) auch für den Zahlungsverkehr mit Verbrauchern anwendbar. Demnach müsse der Mieter die Miete so zeitig auf den Weg bringen, dass er mit deren rechtzeitigem Eingang beim Vermieter rechnen kann (vgl. EuGH, IBR 2008, 254). Die Mietschuld sei daher als Bringschuld zu betrachten und das bloße Überweisen am Tag der Fälligkeit genüge dementsprechend nicht für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung.

 

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Begleichung von rückständiger Miete in Schonfrist kann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen

 

Begleicht der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage alle aktuellen Zahlungsrückstände oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung, so könne sich ein Vermieter regelmäßig nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung berufen. Das entschied das Landgericht Bonn am 06.11.2014 - 6 S 154/14.

Voraussetzung sei aber, dass keine sonstigen erheblichen Gründe, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen, vorliegen. Es gebieten die Grundsätze von Treu und Glauben, dass Mietverhältnis fortzusetzen, nachdem das wirtschaftliche Interesse des Vermieters innerhalb der Schonfrist befriedigt ist und keine Anhaltspunkte für einen künftigen erneuten Zahlungsrückstand vorliegen oder keine anderen erheblichen Gründe gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.

 

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Vermieter zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen verpflichtet

 

Der Bundesgerichtshof urteilte am 06.05.2015 - VIII ZR 161/14, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, das an die Mieter abgegebene Trinkwasser über die Wasserversorgungsanlage auf Legionellen zu untersuchen.

Erkrankt der Mieter infolge einer Kontamination des Trinkwassers mit Legionellen, müsse der Mieter den ursächlichen Zusammenhang zwischen Kontamination und Erkrankung darlegen. Dabei müsse er den vollen Beweis erbringen. Jedoch dürfe das Gericht keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellen, sondern müsse sich mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad an Gewissheit zufrieden geben.

 

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Bei schwerkrankem Mieter keine Modernisierung

 

Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer ernsthaften Gefährdung des gesundheitlichen Zustands des Mieters aufgrund seiner schweren Erkrankung führen, stellen eine unzumutbare Härte für den Mieter dar, entschied das Landgericht Berlin am 13.01.2015 - 63 S 133/14.

Den Einwand der unzumutbaren Härte müsse der Mieter innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung dem Vermieter gegenüber erheben. Dies gelte jedoch nicht, wenn der Vermieter auf die Frist in der Modernisierungsankündigung nicht hingewiesen hat oder wenn dieser Hinweis mit einer Vielzahl von nicht gesetzlich gebotenen Hinweisen erfolgt ist und der Hinweis des Härteeinwands nicht besonders hervorgehoben ist.

 

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Sozialadäquater Kinderlärm kann fristlose Kündigung begründen

 

Das Landgericht Hannover beschloss am 04.03.2015 - 19 S 88/14, dass auch sozialadäquater Kinderlärm eine fristlose Kündigung rechtfertigen könne.

Dafür müsse die Intensität, die Dauer und das zeitliche Auftreten des Lärms auch unter Berücksichtigung des kindlichen Spiel- und Bewegungsdrangs das zumutbare Maß überschritten haben. Dabei müsse sozialadäquater Kinderlärm nur während der Tageszeit akzeptiert werden. Halten die Lärmbelästigungen noch nach Ausspruch der Kündigung an, so bestätige dies die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses.

 

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Bei Leistungen für die Unterkunft kein Handeln des Sozialamtes als Erfüllungsgehilfe

 

LG Wiesbaden, Urteil vom 22.06.2012 – 3 S 114/11 aus IMR 3/2013 S. 97

Das LG Wiesbaden urteilte am 22.06.2012 (3 S 114/11), dass das Sozialamt nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters handelt, wenn es Leistungen für die Unterkunft übernimmt, sondern hoheitliche Aufgaben zur Grundsicherung wahrnimmt.

Das Sozialamt trete dabei nicht als Hilfsperson des Mieters auf, was Voraussetzung für einen Erfüllungsgehilfen sei, sondern der Mieter wende sich vielmehr an das Amt, um selbst die notwendigen Mittel für den eigenen Lebensunterhalt zu erhalten. Dementsprechend habe der Mieter schuldhaftes Verhalten des Jobcenters nicht zu vertreten, worunter auch Zahlungsrückstände fallen würden.

 

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Anpassung der Vorauszahlungen durch den Mieter bei fehlerhafter Betriebskostenabrechnung

 

BGH, Urteil vom 06.02.2013 – VIII ZR 184/12 aus IMR 4/2013 S. 133

Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet, ist er nicht gehindert, eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auf der Grundlage des so ermittelten Abrechnungsergebnisses vorzunehmen, entschied der BGH am 06.02.2013 (VIII ZR 184/12).

Ebenso sei eine Aufrechnung des Mieteres mit einem von ihm selbst errechneten Nebenkostenguthabens zulässig.

 

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Bürgschaft zusätzlich zur Kaution keine Übersicherung

 

AG Köpenick, Urteil vom 26.02.2013 – 14 C 262/12 aus IMR 7/2013 S. 282

Das AG Köpenick vertritt in seinem Urteil vom 26.02.2013 (14 C 262/12) die Auffassung, dass eine neben einer Mietkaution gestellte Bürgschaft keine Übersicherung im Sinne des § 551 BGB ist, wenn die Bürgschaft von einem Dritten freiwillig angeboten wird, um den Abschluss eines Mietvertrags mit einem einkommensschwachen Mieter erst zu ermöglichen.

Dies gelte selbst dann, wenn der Vermieter die Bürgschaft ausdrücklich vom Bürgen, nicht jedoch vom Mieter, verlangt habe.

§ 551 Abs. 1, 4 BGB greife hier nicht, da keine besonderen Belastungen für den Mieter entstünden und keine zu seinem Nachteil abweichende Vereinbarung mit ihm getroffen worden sei, sondern es einzig und allein die Entscheidung des Bürgen gewesen sei, für den Mieter einzustehen.

 

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Verjährung des Kautionsanspruches

 

LG Oldenburg, Beschluss vom 11.02.2013 – 4 T 93/13 aus IMR 8/2013 S. 322

Der Anspruch eines Mieters auf Rückgewähr seiner Kaution verjährt in drei Jahren, unabhängig von der Art der geleisteten Kaution, urteilte das LG Oldenburg am 11.02.2013 (4 T 93/13).

Dabei werde die Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses noch durch eine dem Vermieter zuzubilligende Abrechnungsfrist aufgeschoben, die in der Regel auf sechs Monate festgelegt werde (vgl. OLG Celle, NJW 1985, 1715; OLG Karlsruhe, WuM 1987, 156; LG München, WuM 1996, 541).

Danach verjähre der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 15.08.2012 – XII ZR 86/11).

 

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Übergang des Anspruches auf erstmalige Zahlung der Mietkaution auf Erwerber bei einem Eigentümerwechsel

 

LG Kiel, Urteil vom 24.08.2012 – 1 S 174/11 aus IMR 2/2013 S. 56

Bei einem Eigentümerwechsel gilt § 566a BGB analog und dementsprechend geht der Anspruch auf erstmalige Zahlung der Mietkaution auf den Erwerber über, so urteilte das LG Kiel am 24.08.2012 (1 S 174/11).

Zwischen Mietvertrag und Sicherheitsleistung stelle § 566a BGB eine enge Verknüpfung her, sodass ein Wertungswiderspruch darin bestünde, dass § 566a BGB alle Rechte auf den Erwerber übertrage, nur den Anspruch auf erstmalige Leistung der Kaution nicht, weshalb eine analoge Anwendung notwendig wäre.

Hierfür spreche auch das schutzwürdige Interesse des Erwerbers, genauso wie schutzwürdige Belange des Mieters nicht tangiert wären, da der Mieter darauf bestehen könne, dass das Geld getrennt vom Vermögen des Vermieters insolvenzsicher angelegt werde.

 

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Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreperaturen unwirksam

 

BGH, Urteil vom 29.05.2013 – VIII ZR 285/12 aus IMR 8/2013 S. 316

Eine Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreperaturen nach Beendigung eines Wohnraummietvertrages, die als Berechnungsgrundlage einen Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts annimmt, ist gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, entschied das BGH in seinem Urteil vom 29.05.2013 (VIII ZR 285/12).

Eine solche Klausel benachteilige den Mieter unangemessen, da im Rahmen der Inhaltskontrolle einer solchen formularartigen Klausel die kundenfeindlichste Auslegung anzuwenden sei und dabei dem Kostenvoranschlag eine verbindliche Wirkung zukomme und es dem Mieter verwehrt sei, hiergegen Einwendungen zu erheben, selbst wenn ein unzutreffend hoher Renovierungsaufwand zu Grunde gelegt worden sei oder überhöhte Preise angesetzt worden sein.

Dementsprechend sei die gesamte Quotenabgeltungsklausel unwirksam.

 

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Klausel zum grundsätzlichen Verbot der Haltung von Haustieren in Mietverträgen unwirksam

 

BGH, Urteil vom 20.03.2012 – VIII ZR 168/12 aus IMR 6/2013 S. 231

Eine allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, „keine Hunde und Katzen zu halten“, ist nach § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, so entschied das BGH in seinem Urteil vom 20.03.2012 – VIII ZR 168/12.

Ob die Haltung eines Hundes zum vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 BGB gehöre, sei durch eine Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen sowohl der Mietvertragsparteien als auch anderer Hausbewohner und Nachbarn zu ermitteln.

Eine Klausel, die Hunde- und Katzenhaltung aber grundsätzlich verbiete, gestatte eine solche auch dann nicht, wenn die Interessensabwägung zugunsten des Mieters ausgehe und benachteilige diesen daher unangemessen.

 

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Lärmstörungen nach 22 Uhr

 

AG Siegburg, Urteil vom 16.01.2013 – 123 C 109/12 aus IMR 4/2013 S. 143

Wenn vom Mieter häufige Lärmstörungen nach 22 Uhr verursacht werden, liegt eine Verletzung des Gebotes der gegenseitigen Rücksichtsnahme in einem Wohnhaus vor, urteilte das AG Siegburg am 16.01.2013 (123 C 109/12).

Zeige der Mieter dann noch selbst bei Hinzuziehung der Polizei keinerlei Einsicht, lasse sich von einer endgültigen und ernsthaften Leistungsverweigerung des Mieters im Hinblick auf das Gebot der gegenseitigen Rücksichtsnahme ausgehen.

Dadurch sei auch von einer Wiederholungsgefahr und einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens auszugehen, sodass eine fristlose Kündigung berechtigt sei.

 

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Bei Schlüsselverlust Schadensersatzanspruch des Vermieters für die Schließanlage auch ohne deren Austausch

 

LG Heidelberg, Urteil vom 24.06.2013 – 5 S 52/12 (nicht rechtskräftig) aus IMR 09/2013 S. 363

Sofern der Mieter sich nicht hinsichtlich seines Verschuldens entlasten kann, hat er dem Vermieter bei Verlust oder sonstiger Nichtrückgabe eines ihm überlassenen Schlüssels nach Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz zu leisten, so entschied das LG Heidelberg in seinem Urteil vom 24.06.2013 – 5 S 52/12 (nicht rechtskräftig).

Dabei sei es unerheblich, ob der Vermieter die Schließanlage tatsächlich ausgewechselt habe, da er beim Unterlassen des Auswechselns das Risiko der Verwirklichung der Missbrauchsgefahr durch Diebstahl oder Vandalismus Dritter trage und dieses dem Gewinn der „abstrakt“ liquidierten Schadensersatzsumme gegenüberstehe.

Weiterhin sei ein Abzug „Neu für Alt“ vorzunehmen, wobei von einer durchschnittlichen Lebensdauer einer Schließanlage von 20 – 25 Jahren ausgegangen werde.

 

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Pflicht des Vermieters zur Beseitigung von Mängeln des Mietobjekts entfällt bei Verursachung durch Mieter

 

LG Wuppertal, Urteil vom 19.07.2012 – 9 S 212/11 aus IMR 1/2013 S. 10

Das LG Wuppertal entschied in seinem Urteil vom 19.07.2012 – 9 S 212/11, dass ein Vermieter nur dann nicht zur Beseitung eines Mangels des Mietobjekts verpflichtet ist, wenn er beweisen kann, dass der Schaden der Sphäre des Mieters entstammt.

Dann müsse der Mieter den Beweis erbringen, dass er die Ursache des Mangels nicht zu vertreten habe.

Jedoch müsse er nur solche Ursachen ausschließen, die ernsthaft in Betracht kämen und die den Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs im Sinne des § 538 BGB verließen.

Könne er also darlegen, dass seine Handlungen in dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache fallen, sei er nicht für den Schaden verantwortlich und dürfe mindern, sofern der Vermieter nicht seiner Pflicht zur Beseitung des Mangels nachkomme.

 

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Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung

 

LG Berlin, Urteil vom 20.02.2013 – 65 S 209/12 aus IMR 8/2013 S. 310

Im Rahmen einer Modernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB a.F. muss der Vermieter darlegen, ob und warum es sich bei der beabsichtigten Maßnahme um eine Verbesserung der Mietsache bzw. um eine Energieeinsparungsmaßnahme handelt, so entschied das LG Berlin am 20.02.2013 (65 S 209/12).

Dabei müsse der Vermieter die Tatsachen darlegen, anhand der Mieter zumindest überschlägig beurteilen könne, ob überhaupt eine Energieeinsparung möglich sei.

Beim Austausch einer Ofenheizung durch eine moderne Gaszentralheizung mit Brennwerttechnik wie im vorliegenden Fall wäre z.B. die Angabe der konkreten Wirkungsgrade für die alte und neue Heizungsanlage geeignet.

Allerdings sei es nach § 555c Abs. 2 BGB n.F. ausreichend, die energetische Qualität von Bauteilen durch Angabe von allgemein anerkannten Pauschalwerten darzulegen.

 

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Erlaubnis zur Haltung eines Hundes in einer Mietwohnung unabhängig von Fragen einer artgerechten Haltung

 

BGH, Beschluss vom 22.01.2013 - VIII ZR 329/11 aus IMR 3/2013 S. 89

Ob ein großer Hund in einer Mietwohnung gehalten werden darf, richtet gemäß § 535 BGB allein nach dem Mietvertrag, so der BGH in seinem Beschluss vom 22.01.2013 – VIII ZR 329/11.

Fragen einer artgerechten Haltung des Hundes seien dagegen irrelevant.

 

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Pflicht zur Entfernung von Einbauten und Einrichtungen aus der Mietsache durch den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses

 

LG Saarbrücken, Urteil vom 01.03.2013 – 10 S 170/12 aus IMR 6/2013 S. 241

Ein Mieter ist verpflichtet nach Beendigung des Mietverhältnisses Einbauten und Einrichtungen aus der Mietsache zu entfernen, unabhängig davon, ob diese zu wesentlichen Bestandteilen des Mietgebäudes geworden sind und ob der Vermieter der Einrichtung zugestimmt hat, so das LG Saarbrücken in seinem Urteil vom 01.03.2013 (10 S 170/12) entschieden.

Bei einer Verletzung dieser Rückbaupflicht durch den Mieter können dem Vermieter Schadensersatzansprüche zustehen, jedoch müsse dieser dafür zunächst eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung gesetzt haben.

Eine solche Frist sei nur dann entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung endgültig und ernsthaft verweigert hat.

 

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Keine gesonderte Erlaubnis des Vermieters für die Aufnahme von leiblichen Kindern notwendig

 

LG Potsdam, Urteil vom 04.09.2012 – 4 S 96/12 aus IMR 4/2013 S. 135

Das LG Potsdam entschied in seinem Urteil vom 04.09.2012 (4 S 96/12), dass die Aufnahme eigener leiblicher Kinder zum Kernbereich des Mietgebrauchs gehört und daher keiner gesonderten Erlaubnis im Sinne des § 540 BGB bedarf.

Dafür sei es unerheblich, ob die Kinder erziehungsbedürftig sind oder wirtschaftlich unselbstständig seien.

Die Schutzgüter der Ehe und Familie gemäß Art. 6 Abs. 1 GG würden in den Bereich der freien Entfaltung des Mieters gemäß Art. 2 Abs. 1 GG fallen und seien daher unabhängig davon geschützt, ob eine vertragliche Grundlage bestehe oder ob diese ausdrücklich erlaubt sei.

 

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Keine grundsätzliche Verpflichtung des Mieters den Balkon von Schnee und Eis zu befreien

 

LG Bochum, Urteil vom 11.12.2012 – 11 S 29/12 aus IMR 2/2013 S. 54

Das LG Bochum entschied am 11.02.2012, dass keine grundsätzliche Verpflichtung für einen Mieter besteht, den Balkon im Rahmen der Obhutspflicht von Schnee und Eis zu befreien.

Vielmehr müssten Balkone und innenliegende Loggien bereits baukonstruktiv sicherstellen, dass sie winterbedingten Witterungseinflüssen standhalten und Regen bzw. Tauwasser abgeleitet wird.

Eine Obhutspflicht kommt höchstens für sichtbare, äußerlich zugängliche Abflüsse infrage.

Auch könne die Verpflichtung des Vermieters nicht durch Aushänge im Hausflur oder durch Einwürfe in die Briefkästen auf den Mieter übertragen werden, da so dem Mieter einseitige Pflichten auferlegt würden, die sich nicht aus dem Mietvertrag ergäben.

 

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Eindeutige Vereinbarung notwendig zur Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter

 

OLG Hamm, Urteil vom 21.12.2012 – 9 U 38/12 aus IMR 07/2013 S. 273

Um die Räum- und Streupflicht des pflichtigen Eigentümers und Vermieters auf die Mieter eines Mehrfamilienhauses zu delegieren, ist eine klare und eindeutige Vereinbarung, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellt, notwendig, entschied das OLG Hamm am 21.12.2012 (9 U 38/12).

Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines sogenannten „Schneeräumplans“ in die Briefkästen der Mieter reiche dabei nicht aus.

Weiterhin ließen sich die Verkehrssicherungspflichten des Eigentümers lediglich auf Kontroll- und Überwachungspflichten kürzen, er habe also selbst bei einer wirksamen Delegation der Räum- und Streupflicht auf die Mieter die Einhaltung des Planes zu überwachen.

Habe der Vermieter die Pflicht nicht wirksam durch eine eindeutige Vereinbarung auf die Mieter delegiert und es käme zu einem Schaden auf einer verkehrwichtigen Gehfläche, auf der bereits der übliche Verkehr einsetzte, was an Werktagen in der Regel ab 7:00 Uhr der Fall sei, so hafte für diesen Schaden der Vermieter.

 

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Abrechnung von selbst erbrachten Hausmeisterdiensten und Gartenpflegearbeiten durch den Vermieter

 

BGH, Urteil vom 14.11. 2012 – VIII ZR 41/12 aus IMR 4/2013 S. 50

Ein Vermieter darf durch eigene Arbeitskräfte erbrachte Hausmeisterdienste und Gartenpflegearbeiten gemäß § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV nach den fiktiven Nettokosten eines Drittunternehmens abrechnen, so das BGH in seinem Urteil vom 14.11.2012 – VIII ZR 41/12.

Dies gelte auch für institutionelle Eigentümer, die diese Leistungen durch ihre Arbeitnehmer oder durch unselbstständige Arbeit erbringen.

Jedoch müssten die Kosten „realistisch“ sein und schlüssig dargetan werden, indem ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das Angebot des Drittunternehmens vorgelegt werden müsse und das günstigste von mehreren Angeboten gewählt werden müsse.

 

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Mieter muss bei Mietminderung aufgrund eines Sachmangels nur konkrete Sachmängel darlegen

 

VerfGH Berlin, Beschluss vom 23.01.2013 – VerfGH 11/12 aus IMR 6/2013 S. 236

Der VerfGH Berlin entschied am 23.01.2013 (VerGH 11/12), dass ein Mieter, der wegen eines Mangels Mietminderung geltend macht, nur konkrete Sachmängel darlegen muss, die die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen, das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung fällt dagegen nicht in die Darlegungslast des Mieters.

Der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung sei dann durch das Gericht gegegebenfalls durch ein Gutachten zu prüfen.

Werde ein solches erhebliches Beweisangebot zum Mietmangel vom Gericht nicht berücksichtigt, so sei dies nicht mit dem verfassungsrechtlich garantierten Anspruch auf rechtliches Gehör vereinbar.

 

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Minderung der Miete um 15% angemessen bei umfangreichen Bauarbeiten auf dem Nachbarsgrundstück

 

LG Berlin, Urteil vom 13.03.2013 – 65 S 321/11 aus IMR 09/2013 S. 359

Das LG Berlin entschied am 13.03.2013 (65 S 321/11), dass bei umfangreichen Bauarbeiten auf dem Nachbarsgrundstück eine Minderung der Miete um 15% bis zum Abschluss der Bauarbeiten angemessen ist.

Eine Differenzierung bezüglich einzelner Zeitabschnitte sei entbehrlich, vielmehr sei es bei umfangreichen Bauarbeiten selbst ohne konkrete Darlegung des Mieters hinsichtlich des Ausmaßes der Bauarbeiten zulässig, eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen.

 

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Bauarbeiten in der Umgebung des Mietobjekts kein Minderungsgrund

 

LG Berlin, Beschluss vom 04.03.2013 – 65 S 201/12 aus IMR 8/2013 S. 320

Das LG Berlin entschied am 04.03.2013 (65 S 201/12), dass Bauarbeiten in der räumlichen Umgebung des Mietobjekts keinen zur Minderung berechtigenden Mangel darstellen, sofern diese bei Abschluss des Mietvertrags absehbar sind, selbst wenn der Vermieter den Bauzaun als ledigliche Müllbarriere deklariert hat.

Wenn zukünftige Bauarbeiten objektiv beim Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar sind und der Mieter trotzdem das Mietverhältnis eingeht, dürfe er nicht wegen Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten mindern.

Auch eine Erklärung des Vermieters, dass es sich bei dem Bauzaun lediglich um eine Müllbarriere handele, begründe keine berechtigte Hoffnung des Mieters, dass das Nachbarsgrundstück auf Dauer nicht bebaut werde und berechtige daher ebenfalls nicht zur Minderung.

 

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Vorübergehende Lärmbelästigung aufgrund der Umleitung von Verkehrsströmen innerhalb der für Innenstadt üblichen Grenzen kein Minderungsgrund

 

BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12 aus IMR 3/2013 S. 92

Das BGH entschied in seinem Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12, dass die vorübergehende Lärmbelästigung aufgrund straßenbaumaßnahmenbedingter Umleitung von Verkehrsströmen keinen zur Minderung berechtigenden Mangel darstellt, wenn sie sich innerhalb der für Innenstadtlagen üblichen Grenzen halte.

Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters, dass er in einer ruhigen Wohnlage lebe, werde dabei kein Vertragsbestandteil, solange der Vermieter nicht erkennbar zustimme (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12).

Der Vermieter müsse also in irgendeiner Form zustimmen und im Vertrag oder einer Ergänzungsvereinbarung darauf reagieren.

Fehle es hieran, so liege kein Mangel vor, vor allem, wenn sich die Wohnung in der Innenstadt befinde, wo jederzeit mit Straßenbauarbeiten größereren Umfangs und längerer Dauer gerechnet werden müsse.

 

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Fristlose Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen

 

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 14.02.2013 – 8 C 192/12 aus IMR 7/2013 S. 284

Nach vorangegangener Abmahnung durch den Vermieter wegen verspäteter Mietzahlungen genügt eine weitere Zahlungsverspätung des Mieters nicht als Rechtfertigung für eine fristlose Kündigung, wenn zwischen erneuter Vertragsverletzung und Kündigungsausspruch mindestens drei Monate liegen, so entschied das AG Tempelhof-Kreuzberg am 14.02.2013 (8 C 192/12).

Nach der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 14.09.2011 – VIII ZR 301/10, genüge bei vorangegangener Abmahnung bereits eine weitere unpünktliche Mietzahlung, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen, jedoch dürfe diese nur innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntnis des Kündigungsgunds ausgesprochen werden.

Ansonsten werde angenommen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses zuzumuten sei und die Verletzung als nicht so erheblich angesehen werde.

Bei einem Zahlungsverzug von nur einem Tag handele es sich weiterhin nur um einen sogenannten „Bagatellfall“, der auch nach vorheriger Abmahnung keine ordentliche Kündigung rechtfertige.

 

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Nachträgliches Wohlverhalten des Mieters beeinträchtigt die Kündigung nicht

 

LG Karlsruhe, Urteil vom 30.07.2013 – 9 S 57/13 aus IMR 09/2013 S. 361

Das LG Karlsruhe entschied am 30.07.2013 (9 S 57/ 13), dass Wohlverhalten des Mieters nach Ausspruch einer Kündigung, keinerlei Auswirkung auf die Wirksamkeit der Kündigung hat. Entscheidend sei, dass der Kündigungstatbestand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorgelegen habe.

Lediglich könne ein Festhalten am Räumungsanpruch im Einzelfall rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Ursache der Störung auf Dauer beseitigt sei.

Ist dies nicht der Fall, bleibe die Wirksamkeit der Kündigung durch das nachträgliche Wohlverhalten unberührt.

 

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Bauliche Veränderungen am Mietobjekt durch den Mieter rechtfertigen außerordentliche Kündigung

 

LG Lüneburg, Urteil vom 14.11.2012 – 6 S 80/12 aus IMR 7/2013 S. 277

Das LG Lüneburg entschied am 14.11.2012 (6 S 80/12), dass bauliche Veränderungen an dem Mietobjekt durch den Mieter wie z.B. das Entfernen einer nicht tragenden Wand ohne Zustimmung des Vermieters, eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen können.

Erlange der Vermieter jedoch Kenntnis von der baulichen Veränderung und dulde diesen Zustand zunächst über vier Jahre, so sei es treuwidrig, erst nach Ablauf dieser Zeit den Rückbau zu fordern oder eine fristlose Kündigung hierauf zu stützen.

Der Rückbau der baulichen Veränderungen werde dabei erst nach Beendigung des Mietvertrags geschuldet.

 

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Räumungsanpruch eines Vermieters nicht automatisch durch Fortsetzung des Mietverhältnisses verwirkt

 

LG Berlin, Urteil vom 18.03.2013 – 67 S 498/12 aus IMR 09/2013 S. 360

Wird ein Mietverhältnis durch einen Räumungsvergleich beendet und die Mieter wohnen weiterhin in der Wohnung und bezahlen die „Miete“ zunächst regelmäßig, entsteht dadurch jedoch nicht automatisch ein neues Mietverhältnis, sodass der Vermieter bei einer weiteren nur geringfügigen Überschreitung des Zahlungstermins die Räumung aufgrund des alten Titels vollstrecken darf, urteilte das LG Berlin am 18.03.2013 (67 S 498/12).

Dabei komme ein Rechtsmissbrauch oder eine Verwirkung des Räumungsanpruchs nur in den seltenen Fällen in Betracht, wenn z.B. durch den Druck der Räumung immer wieder Zahlung, letztlich aber nicht die Räumung erreicht werden soll (vgl. AG Dorsten, Beschluss vom 30.05.2007; AG München, Beschluss vom 24.05.2006; AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Beschluss vom 17.01.2005).

Ansonsten sei der Herausgabeanspruch lediglich gehemmt, solange die pünktliche Zahlung erfolgt.

Ein Herausgabeanspruch setze jedoch die Beendigung des Mietverhältnisses voraus.

Da aber im vorliegenden Fall kein neues Mietverhältnis begründet worden sei, sei eine erneute Kündigung nicht notwendig und es könne aus dem ursprünglichen Titel vollstreckt werden.

 

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Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unterliegt nicht den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 für die fristlose Kündigung

 

BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12 aus IMR 1/2013 S. 4

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unterliegt nicht der Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB für die fristlose Kündigung, so entschied das BGH am 10.10.2012 (VIII ZR 107/12).

Dabei verlange § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters für eine ordentliche Kündigung.

Eine solche liege bereits vor, wenn der Mietrückstand mindestens eine Monatsmiete beträgt oder die Verzugsdauer mindestens einen Monat beträgt.

 

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Kündigung wegen geschäftlichen Eigenbedarfs wirksam

 

BGH, Urteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 330/11 aus IMR 1/2013 S. 3

Das BGH entschied in seinem Urteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 330/11, dass eine Kündigung von Wohnraum wegen geschäftlichen Eigenbedarfs wirksam ist.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses setze voraus, dass der Vermietere vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung liefern könne.

Außerdem sei zu beachten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig sei.

Der Wunsch des Vermieters, die Wohnung für seine berufliche Tätigkeit zu nutzen, sei dabei sowohl nachvollziehbar als auch vernünftig.

Ebenso sei die geschäftliche Nutzung der Wohnung durch die Berufsfreiheit aus Art. 12 Abs. 1 GG geschützt und daher nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters.

 

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Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen

 

BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12 aus IMR 6/2013 S. 233

Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, aber bei Abschluss des Vertrags noch für keinen der Beteiligten absehbar war, so urteilt das BGH in seiner Entscheidung vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12.

 

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